不動産オーナーの節税対策

知っておきたい土地建物の税金

もくじ

＜パートⅠ＞不動産の貸付けをめぐる節税対策

第1章　不動産所得、収入金額の節税対策

1　不動産所得の範囲を知っておこう

2　不動産所得の収入金額の有利な計上のしかた

3　返還を要しない敷金等があるときの有利な契約のしかた

4　定期借地権の保証金の使い方に注意しよう

5　土地の価額の50％を超える権利金は譲渡所得になる

6　権利金や収益補償金には平均課税を適用しよう

7　土地と建物の名義が異なるとどうなるのか

8　親族の土地を使った駐車場経営ではここに気をつけよう

9　不動産の貸付けが事業的規模なら特典がある

第2章　不動産所得、必要経費の節税対策

1　不動産取得税、登記費用は必要経費に算入される

2　修理・改良等は必要経費になる範囲で行おう

3　家事関連費を必要経費に算入しよう

4　借地権の更新料を必要経費に算入しよう

5　事業用固定資産の取壊損失を必要経費に算入しよう

6　アパートは入居者を募集したときから減価償却をしよう

7　建物附属設備は建物本体と区分して償却しよう

8　建物や構築物は残存価額1円まで償却しよう

9　年の中途で譲渡した建物も償却しよう

第3章　損益通算・税額計算・確定申告での節税対策

1　不動産取得の赤字は他の所得と損益通算しよう

2　土地を取得するための借入金利子の損益通算は制限される

3　所得が赤字のときは３年間の繰越しをしよう

4　所得の赤字を前年に繰戻して還付を受けよう

5　小規模企業共済へ加入しよう

6　確定拠出年金へ加入しよう

7　所得が減ったときは予定納税額の減額申請をしよう

8　口座振替により納期の実質的な延長をしよう

9　資金繰りが苦しいときは所得税の延納をしよう

10　申告納付した税額が不足していたときは修正申告をしよう

10　納めすぎた税金は更生の請求により返してもらおう

第4章　消費税の処理での節税対策

1　土地の貸付けなら消費税がかからない

2　住宅の貸付けなら消費税がかからない

3　簡易課税制度を選択しよう

4　設備投資をしたときには消費税の還付を受けよう

5　消費税の還付を受けるときには課税期間を短縮しよう

6　消費税の経理では税抜方式を採用しよう

7　納付消費税・還付消費税の計上時期を選ぼう

8　賃貸住宅の取得に係る消費税を上手に処理しよう

＜パート2＞不動産の譲渡・相続をめぐる節税対策

第5章　不動産を譲渡するときの節税対策

1　不動産を譲渡するときの節税のやり方

2　不動産は5年所有してから売却しよう

3　不動産の譲渡の日を選択して節税しよう

4　譲渡損失と譲渡利益の損益通算をしよう

5　住宅の譲渡損失は他の所得と損益通算しよう

6　居住用財産の譲渡では3000万円の特別控除を受けよう

7　居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の適用を受けよう

8　相続等により取得した居住用財産には買換え特例を利用しよう

9　特定の居住用財産の買換え特例を利用しよう

10　収用等があった場合には課税の特例を利用しよう

11　特定の事業用資産の買換え特例を利用しよう

12　不動産の交換は税金がかからないように行おう

13　等価交換を利用して課税を繰り延べよう

14　優良住宅地の造成等のために土地を譲渡して軽減税率の適用を受けよう

第6章　不動産の相続税対策

1　貸家にして建物の評価額を引き下げよう

2　貸地とすることで土地の評価額も引き下げよう

3　貸付用宅地にも小規模宅地特例を適用しよう

4　併用宅地を利用して貸付用宅地の評価額を減額しよう

5　土地の分割と利用区分の変更で評価額を引き下げよう

6　駐車場を物納財産として確保しよう

7　等価交換方式を利用しよう

8　定期借地権を利用しよう

9　定期借地権を利用するときの節税対策はこうやる

10　延納を上手に利用しよう

11　納税資金対策として物納を利用しよう

12　賃貸用不動産の物納対策はこうやる

13　定期借地権が設定された土地の物納対策はこうやる

第7章　親族への土地建物の移転をめぐる節税対策

1　上手に財産を贈与しよう

2　贈与税の基礎控除110万円を利用しよう

3　配偶者に居住用財産を贈与しよう

4　孫に財産を贈与しよう

5　相続時精算課税制度を使って生前に贈与しよう

6　相続時精算課税制度を使って相続対策を行おう

7　相続時精算課税制度を使って所得税の節税をしよう

8　場合によっては親族へ土地建物を譲渡しよう

第8章　賃貸用不動産を相続するときの節税対策

1　未分割遺産から生じる不動産所得の申告はどうするのか

2　相続により取得した不動産の取得価額等は引き継ぐ

3　相続した不動産の登録免許税等を必要経費にしよう

4　青色申告の承認申請と償却方法の届出をしよう

5　賃貸用不動産とその借入金はセットで相続しよう

6　相続後4ヶ月以内に所得税の準確定申告をしよう

7　相続人がする純損失の繰戻しによる還付の請求

8　相続税の取得費加算の特例を利用しよう

＜パート3＞法人を利用した節税対策

第9章　不動産管理会社を利用しよう

1　不動産管理会社のしくみを知っておこう

2　不動産管理会社のメリットを活かそう

3　不動産管理会社はどんな業務を行うのか

4　管理料はどのように決めればよいのか

5　不動産管理会社の設立のしかた

6　不動産管理会社の設立・運営ではここに気をつけよう

7　法人に土地を貸付けて所得・資産を移転しよう

8　権利金の認定課税を受けて土地を貸付ける方法

9　権利金を受け取って土地を貸し付ける方法

10　相当の地代により土地を貸し付ける方法

11　無償返還の届出をして土地を貸し付ける方法

第10章　法人への土地建物の組替えによる節税対策

1　個人所有の土地建物を会社へ組替えよう

2　個人所有の土地を会社へ譲渡し、会社が建物を建てる

3　個人所有の土地を会社へ譲渡し、その土地を個人が借りて建物を建てる

4　個人所有の土地建物を一括して会社へ譲渡する

5　個人所有の土地建物のうち、建物のみを会社へ譲渡する

6　個人所有の土地建物のうち、土地のみを会社へ譲渡する

7　個人所有の貸宅地(底地)を会社へ譲渡する

8　相続開始後に土地建物を会社へ譲渡する

9　損益通算を利用して土地建物を会社へ譲渡する

10　会社に土地建物を譲渡するときはここに気をつけよう